AI。人工知能を意味する用語ですが、AIを仕事に活用し、業務の省力化や効率化であったり、ミスや事故の抑制であったり、急速にビジネスの現場で活用が広がっています。

AIの得意なことは、与えられた課題に対して、膨大な過去の情報を瞬時に収集し、そこから類推される応えを導き出すというところになります。

私の不動産業務で、AIが活躍しているのは、物件の査定価格の算定になります。加盟しているハウスドゥフランチャイズが提供しているシステムになりますが、ここの土地がいくらで売れるかという問いに、過去の売買事例のデータを収集し、そこの土地の価格を導き出されるというものです。

このシステムを使うと、入社1か月の新人スタッフも、不動産を売りたいというお客様に対しての価格のご提案ができるというとこになります。どんどん、いろいろな分野での活用が加速されて行くんだろうと思います。

話は変わりますが、昨晩、銀行さんの取引企業の会があるのですが、その忘年会がありました。今年は持ち回りで私が会長ということになっているのですが、この会のイベントでは、冒頭での会長挨拶（乾杯の音頭）が用意されます。毎回、言う内容を考えて会に臨むのですが、意外に時間のかかることになります。そこで、この挨拶文を作るのにAIの活用してみました。

使い方は、簡単でgoogleの検索に、命令文を入れると、その命令にAIが答えてくれます。

↓↓　AIモードを指定します。今回はこんな感じで命令してみました。

で、こんな挨拶文となりました。銀行名のところは、○○としていますが。。

皆様、本日はお忙しい中、○○銀行主催の輝かしい忘年会にお集まりいただき、誠にありがとうございます。
平素は、私たち会員企業の集まりであります会に対し、○○銀行より公私にわたる多大なるご支援とご協力を賜り、心より感謝申し上げます。
さて、この一年を振り返りますと、○○銀行は私たち地域企業の「一番近くにいる、チカラになれる」存在として、様々な先進的な取り組みを進められました。そのような取り組みをご拝見する中で、とくに私たち親睦会メンバーは、○○銀行が地域に根ざした金融機関としての大きな使命を担っているということを、大変心強く感じた次第です。
つきましては、特に親睦会の会員が経営する会社に対して、今現在お借り入れしている融資に対しては、いったんチャラにし、新たに貸し出しする融資に対しては1％を下回る融資金利、預け入れについては５％を超える預金金利を、即座に実行していただき、共に栄える関係を構築できればと私、会長は考えております（笑いを頂く部分）。
冗談はさておき、本日は、一年間の苦労を労い、○○銀行を交えて会員企業間の親睦を深める貴重な機会です。皆様、美味しい料理、そして、帯広を代表する美女たちとお酒を楽しみながら、大いに語り合い、情報交換をし、美女との愛を深めながら今後のビジネスに繋がる新たな交流を育んでいただければ幸いです。
結びに、○○銀行の益々のご発展と、本日ご臨席の皆様のご健勝、並びに会員企業の更なる飛躍を祈念いたしまして、乾杯のとらせて頂きます。
乾杯。

こんな感じの挨拶になります。いったんできた文章を読んで、若干の修正と付け加えをして挨拶文としました。ゼロから作るよりも多分時間で言うと10分の1くらいの労力で済むんろうと思います。私は、AIの活用はこの程度ですが、とても便利なものであるなぁと感じております。

余談ですが、AIがつくった笑いをとるところが、いまいちだったので、そこの分だけ修正を加えました（上の文章の赤文字のところになります）。（笑）。

AIの活用おすすめします。

 

 

先日、新聞社から連絡が入りました。新しくオープンされるお店のことで、取材したいとのことでした。

そう、先日、ブログで紹介した記事のことでした。

今回、この物件を売ることにあった経緯、購入される方へのエールなど、いくつか質問形式できました。前回つづった通りで、今、街で飲食される方が欲しいということで、売却を進めているところで、来年３月くらいでしょうか。。購入予定のシェフが本格的なワインとイタリア料理を提供するお店をオープンさせる計画です。

新聞に私のエールが記載されるということで、ちょっと気合を入れて熱いエールをその記者に送らせていただきました。書きながら、結構、良いこと言うじゃんって、読み返しておりました笑。

こんな文章です。↓↓

かつて帯広のスポーツシーンを牽引し、多くの市民に愛された「新生堂スポーツ」の閉店は、街にとって一つの時代の終わりを意味する出来事でした。しかし今、その歴史ある場所に、新たな息吹を吹き込もうとする若干30数歳の若きシェフ。業種は違えど、地元十勝出身の方が、ここで新しい店を構えることは、一つの新たな挑戦の始まりを意味する出来事でもあります。
継がれた物件には、新生堂スポーツが築いてきた輝かしい記憶と、街の人々の様々な想いが詰まっています。それは単なる空きビルではありません。帯広の商業の歴史そのものです。
その重みを受け止め、ご自身もお店をオープンさせながら、残るテナントを貸し出していくというシェフの挑戦は、まさに「継承と創造」を体現するものです。
かつて街のシンボルであったこの場所が、次の十勝経済を作る担い手によって、多様な魅力を持つ人々やお店が集まる新たなコミュニティの拠点として再生することは、楽しみでもあり、心からその成功を願わずにはいられません。
新生堂スポーツの物語の次章が、若きシェフの手によって、異郷の料理の世界がこの地に広がり、希望に満ちあふれた物語になることを確信しています。
街の記憶を未来へ繋ぐ若きシェフの旅路を、人生の折り返しを過ぎた私ですが、微力ながら、私の仕事である不動産業を通じて、全力で応援しています。

お店のオープンがとっても待ち遠しい。。。思いでおります。。。

松橋シェフ、ご期待申し上げております。

 

帯広市内一夜にして景色がかわりました。年に一度のこの瞬間に、自然が作り出す神秘的な瞬間を感じます。スイマセン、神事を受けた宗教家のような語り始めになってしまいました笑。ちなみに、特段、信仰はございません、、、

朝、外が明るいなぁと、カーテン開けたら、一面が真っ白の世界が広がっているって、寒いところに住んでいる人しか感じることができない贅沢な特権でしょうか。

帯広市内、昨晩から雪が降り始め、初雪、初積雪となりました。積雪は１０センチくらいでしょうか。今日から、冬のスタートです。

クリスマス前に雪景色になるのは、ムードチックになるのと、年の瀬だなぁと感じるのと、ワクワクするのは私だけでしょうか。

今朝の帯広市内の景色アップしときます。きれいでしょ。。。ちょっと早いですが、メリークリスマス笑

 

今年最終号です。こちらから。

本日、釧路市旭町、新築アパートの引き渡しが終わり、入居開始となりました。12部屋募集でしたが、残すところ空室2部屋となっております。満室引き渡しとはなりませんでしたが、12月中で満室にして、今年を終えることができればと思っております。

時間は止まりません。。釧路の新築アパートの建築も止まりません、、というよりも、止まってしまうと釧路スタッフが路頭に迷うので、ひるまず進みます。

ということで、師走でございますが、足早に次の新築、始まります。釧路市城山町。現在駐車場になっている400坪の土地は、確保しており、確認申請上がれば、着工となります。場所はかなりいい場所です。

２LDK、12部屋のアパートが横並びに2棟。計24部屋のアパート、建築予定です。間口が広く、形の良い土地です。こんな感じで計画しております。完成は来年7月です。気が早いですが、アパートを所有される方と入居募集と同時に営業していきます。気になる方がいらっしゃいましたら、アパマンショップ釧路店（0154-64-5335）担当遠藤までお問い合わせください。

橋を渡るとすぐに、釧路の歓楽街『末広町』の立地となっております。ただ、内陸育ちの私が思うことは、海の河口縁なので、津波来たらやばいかなぁと危惧しておりますが、どうなんでしょうか。。。

港育ちの釧路スタッフに、この土地、津波来たらヤバくない？と聞いたら、津波来たら、釧路市全部が行っちゃうので、気にしないですよという返事でした。地元民のそんな言葉に勇気づけられ、土地の取得を決めました。

ちなみに投資利回りは、7.7％。不動産投資されている皆さん、２LDKでこの利回り、良い数字だと思いますが、どうでしょうか。我々の調査では、圧倒的に釧路エリア、良質な２LDKが少なく、そのため、意外ですが高い家賃をキープしております。帯広より高い？！です。いずれは、増えるんだろうと思いますが、まだまだ隙間で利益を上げるチャンスがあるところです。

リスクも覚悟した上で、先んじてビジネスを前進させていきます。

遠藤社長、準備はよろしいでしょうか。

というのが、12月を師走という意味らしいです。

今日から、12月となりました。クリスマスがあって、大晦日があって、イベントの多い締めくくりの月ですね。

今日、11月の締めの会議がありました。部門がいろいろとあるので、各部門によって、良い悪いはあるもんです。全部門足すと、そこそこで11月終わったなぁという感じがします。で、ラスト1ヶ月です。まぁ、年の瀬なので、売り上げはほどほどでいいので、事故のないように終わればなぁと思っております。不動産業界、12月は閑散期となります。

話は変わり、昨日、建築関係の社長さんの紹介で、最近アパートを所有し出したオーナーをご紹介頂きました。私とは2まわり若い方です。それなりの地位と所得のある方でした。良いものがあれば、紹介してほしいとのことでしたので、ジャンジャンいきますよ～と軽くジャブの返事でお返しさせていただきました。

師も走る忙しさをリアルにさせたく、アパートの売り物を収集中です。チマチマ1棟ずつという気にはなれず、数棟まとめて取得する提案をしようと、企んでおります笑。

私がいくら意気込んだところとて、融資ありきの話なので、融資してもらえなければそれまでの話です。

つくづく、銀行さんが経済を回している立役者だということを、年を重ねるほど感じる今日この頃です。元気な地域には、元気な銀行さんがいるというのもまた事実です。

頑張れ、地元信金、信組。

景気付けに素晴らしい画像をアップしておきます。少し幸せな気分になれるのは私だけでしょうか笑。

拝ませていただきます。不動産融資していただけますように笑。

 

土地のうえに建物がある不動産を売買するときに、とても曖昧なことがあります。

例えば、1000万円の中古住宅の売買するとき、売買契約書に1000万円のうち、土地がいくら、建物がいくらと記入する項目があります。この金額の振り分け、明確な基準がなく、売主、買主納得すれどのような振り分けでもいいことになっています。

上の場合だと、トータルの金額が1000万円になればいいので、土地が100万円、建物が900万円としてもいいし、土地を500万円、建物を500万円にしても、売買契約上問題ありません。売買仲介を業として、そこそこの数の商いしている自分たちでも、案外、ここの振り分けのところ、曖昧だなぁと感じることと、国が明確なルールを決めたらいいのになぁと思ったりもします。

この話を取り上がたのは、適当に決めた土地と建物の振り分けの金額が違うと、売買契約後に支払う消費税が変わってくるという現実があります。支払う消費税が、売主側に有利になり、買主側に不利になったり、またその逆のことが起きたりするので、このカラクリについて少し綴ってみたいと思います。

ポイントは、中古物件の商いにおいて、土地には消費税がかからず、建物には消費税がかかるという税制上の取り扱いがあるということです。

さっきの例で、消費税がどれくらい違うか見てみると、下の表のような感じになります。建物500万円は税込み価格で、その中に含まれている消費税は約45万円。建物900万円とした場合は約81万円の消費税が含まれているということになります。

約36万円の消費税の違いが出てきます。

では、問題です。もし、あなたが個人所有で所有する自宅を1000万円で、売却する場合、建物を500万円にするか、それとも900万円にするか、どっちでもいいよと言われたら、どちらの金額にしますか？

売買契約の時に預かった消費税は、のちに国に返納するというカラクリだったら、少ない方がいいので、500万円の方がいいですよね。なので、500万円と思われる方が多数だと思います。。。

が、しかし、現実には、どっちでも同じという落ちがあり、よって、500万円も900万円でもどっちでもいいんです笑。

個人の方って、納税業者ではないので、仮に売ったものに消費税が含まれていてもその消費税を国に治める必要はありません。これが、納税業者が売主だと、建物500万円で商いしたら、約45万円納めないといけないし、建物を900万円にしたら81万円を納めないといけないことになります。よって、納税業者が売主だったら、建物の割合できるだけ少ない方がいいということになります。

じゃ、いっそのこと、納税業者が売主の場合、建物1円、土地999万9,999円の売買契約にしたら、1円の中に含まれる消費税ということになるのでほぼ0円ということで、そうしたらいいんじゃないか。。という思考になりますがこれって、どうなんでしょうね。

先日、税務署の方が、うちの会社に税務調査で来てたので、聞いてみました。

答えは、脱税行為とみなされ、アウト！という判断に至りますというご返答でした。ただし、1円であるというる理由を説明でき、その説明に合理性があれば、セーフになることもある得るというご返答でした。

どっちよ～と思いましたが笑。

例えば、建物内で自殺があり、損傷がひどく価値が著しく低下したので、1円にしたとか、そんな正当な言い分があれば、、ということなんだろうと思います。

単に、消費税を払いたくないので、1円にしたというのは、まかり通らないようです。

では、土地の建物の割り振りをいくらずつにしたらよいかということにありますが、税務職員が曰く、無難な土地と建物の割り振りは、国が定めた（納税書に書かれている）、土地と建物の評価価格の割合（案分とも言いますが）、その割合に、振り分けた金額がなっていれば、まったく問題ないということでした。

帯広市内。雪が降る前に、気温が氷点下になる前に、新築物件の基礎工事だけ先に終わらせておこうという現場が多いです。基礎屋さん、最も忙しいい？時期なのかもしません。

ご多忙にもれず、我々が抱える物件も、同様に、基礎工事だけ先行させております。受注しているアパート工事、手つかずのものが7棟あり、順次基礎工事進めている感じです。受注取りすぎてしまいました。写真↓↓は帯広市西8条南4丁目の新築アパート現場です。

余談になりますが、この現場、当初、いい感じの一戸建てだったので、買い取ってリフォームして売ろうと検討しておりました。買い取ってみて、ネックになったのが、広い庭。昭和の時代なら、自慢のお庭ということなんでしょうが、今の時代無駄に広い庭はない方がいいという感じです。土地が広い分、土地代がかさむ中古物件になってしまって、中古にしては値の張る売りにくい物件となってしまっているということに気づいたのは時すでに遅し。。。でした。で、途中から解体してアパートにしようと方向性が変わり、確認申請が下りたので、着工始まったアパート物件です。オーナー募りながらの建築でしたが、タイミングよく購入したいという方が現れました。融資審査中です。滑ったら再度売りの案内いたします。なんとなく、財力のある方なので問題はなさそうですが。。

入居募集もこれからになります。完成は、来年6月中の予定です。少しアナウンスするのは早すぎますが、こんな間取りになります。こちらも結構、リビング広めにしております。駐車場も2台、ゆったりスペース（土地に余裕があるので幅広の駐車場）です。この間取りなら会社で保有していてもいいかなぁと思っております。ちなみに、投資利回り7.5％。２LDKの部屋が入ってのこの利回り。帯広の不動産投資市場ではいいほうではないでしょうか。

１LDK6.5万円、２LDK7.5万円で募集予定です。

 

自社企画の釧路の新築アパート2棟、本日完了検査日でした。12月1日から入居開始の物件でしたので、間に合うか冷や冷やしておりました。無事、検査が終わりました。完成前に、アパートオーナーも決まり一息つきました。入居もあと3部屋となりました。

PRも兼ねて写真アップしておきます。結構いい感じですよ～。

施工に関しては、ARC建築工房さん、グッドスマイルさんにお世話になりました。チーム帯広です笑。

釧路では、3棟目となります。引き続き、まだまだ行きます。浪花町、光和町、城山町と続きます。アパート建築は、釧路のアパマンショップの支援事業のようなノリでやっております。勢いつくまで自ら建てて管理物件を増やす計画です。1,000室までは、私の仕事かなぁという自覚で、責任を果たしたく思っております。そのあとは、遠藤社長、頼みますね（笑）。

ちなみに建築費は、利益を薄くしておりますので、帯広よりも利回りがいいです。釧路にアパートを持ってみたいという方がいらっしゃれば、ご相談ください。

 

先ほど、宅建の合格発表がありました。3名スタッフから、直接、ラインがありました。

そう、合格しましたというラインでした。冬に咲く桜は、格別ですね。うれしいですよね。努力が報われた瞬間ですからね。。。

小野さん、死なないでください。今日からスタートです。阿部さん、漸くという言葉に重みを感じます。富原君、やりました！ね。本当におめでとうございます。

合格したスタッフは、50歳台のスタッフ2名、40歳台のスタッフ1名です。業務をしながら、コツコツ努力されていたんだろうと思います。脳の老化に打ち勝って見事合格、おめでとうございます。宅建士になるのに年齢は関係ないということを証明してくれました笑。

これで、ハウスドゥ売買仲介のスタッフは、10人中8人が宅建士となり、重説もそれぞれのスタッフができる環境になりました。

最終的には、宅建業務に従事する全スタッフが宅建士であればなぁと妄想しております。業務をしながら、宅建士になる必要性を感じ、毎年たくさんの有資格者が、我々の会社から誕生していけば何よりです。